房价低于贷款余额了，购房者需要担心什么？可能会被银行要求提前偿还部分贷款或补足抵押物
金融的核心是筹集资金，说的直白一点就是“借钱”。借钱需要注意两点：第一，要有充足的抵押或质押；第二，要按约定时间偿还。这两点中任何一点出现问题，借款者都可能会遇到麻烦。
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比如，按揭贷款买房，如果到了每月还款的日子还不上，一段时间之后，房子可能会被银行拍卖。
如果房产价格下降导致抵押不足，银行要求贷款人偿还部分贷款或者补足抵押物，而贷款人做不到，银行有权力拍卖房子吗？房价低于贷款余额了，购房者需要担心什么？
先说一个常见的场景：股市中的贷款。
上市公司的主要股东可以通过质押自家股票，筹集资金用于企业经营周转。股票市场中，符合条件的投资者也可以通过账户里的股票折算一个数额，以此数额为限向券商借款。
但是，如果股票大跌，就会出现实际借款数额大于按照股票价格折算的借款限额。这时按照约定，借款方就需要向出借方偿还部分款项，降低借款数额以符合限额。
市场大跌，在股票市场屡见不鲜，解决方案也已经运行多年。这套方案各方都认可、都遵守，已经成为了股票市场的基本规则。
但是，如果房价大跌导致贷款余额大于房价呢？
2021年以前，中国内地房价几乎单边上涨。曾有过短期的调整，但一般用不了两年房价就恢复上涨态势。所以，房价下跌导致抵押不足，一直不是房地产市场关注的问题。在内地房地产历史上，偶然出现过一些案例。房价低于贷款余额了，购房者需要担心什么？
上海建纬律师事务所律师黄超宇在2012年左右曾接触过类似案例。彼时上海房价不稳定，有少数银行向个人购房者提出补足抵押物的要求。不过据他回忆，此类案例数量很少，也基本没有发生过争议到法院的情况。
“从我们的经验来看，银行大多是在企业经营贷的抵押关系中主动要求抵押人补足担保，而对于个人购房按揭贷款，则极少主张这一权利。”黄超宇说。
上海秦兵律师事务所主管律师刘馨远，曾在2015年接受过此类案件的咨询。银行给他的当事人提出几种补足抵押物的方式：一是增加保证人，二是在银行定存一定数量的货币，三是提前还款，四是再提供其他房产做有限的抵押。他的当事人选择以保险公司作为第三方，提供补充担保。但最后，由于房价重新上涨，此事便再无后话。
银行要求补足抵押物现象再现
2021年之后，中国房地产市场出现深度调整，2022年很多城市成交量同比下降30%以上。2022年的房价显著下跌，有些城市的房价从高点接近甚至超过腰斩。
房价大幅下跌，购房者仍然要按时偿还按揭贷款，而且此时还可能被银行要求补足抵押物价值。
12月22日，一位来自深圳的博主在微博上发帖称，由于贷款购买的房屋估值下降，银行致电要求他补足50万元左右的本金。据此博主后续透露，他所购买的房屋价格下跌幅度约40%。而综合评论区信息来看，该博主所持有的房产可能为深圳东部郊区的一栋别墅。为了解事情具体情况，《财经十一人》尝试联系此博主，但截至发稿并未获得回复。
图片来源：微博
虽然在中国内地银行要求个人购房者补足抵押物的情况非常少见。但在日本、中国香港等地，历史上都曾集中发生过此类现象。
而且，如果房价下跌幅度足够大，房子价格会低于贷款价格，此时还会发生房子成为“负资产”的现象。
在英国、美国、日本、中国香港等地，历史上都曾出现过大量负资产的现象。负资产的出现一般有两个条件：一是房价大幅下跌，二是偏高的按揭比例。
中国香港的按揭贷款一般为七成左右，而在实际操作中，借贷比例可能达到九成以上。倘若借贷比例为九成，一旦房价下跌超过10%，借款人手中的房产价值就可能会低于待还余额，从而变成负资产。
1997年，受亚洲金融风暴的打击及楼市供应量的冲击，中国香港房价下跌，由此出现大量负资产人士。
此后，中国香港楼市持续下跌。2003年，遭遇非典的香港楼市再次大幅下挫，香港楼市均价相较于1997年高位，跌幅一度高达70%。据香港金融管理局数据，2003年6月，香港出现105697宗负资产案例，占整体按揭贷款宗数的22%。这些负资产案例的未偿还贷款额高达1650亿港元，平均每宗欠款156万港元。
冰冷的数字背后是无数家庭的噩梦。
据《第一财经日报》记载的案例，在香港律所工作的赵伟
（化名）
曾于1997年贷款667.8万港元购买一套价值742万港元的房子。但到了2003年，该住宅的价值只剩250万港元。彼时银行要求他追加300万港元以弥补抵押物价值不足，但赵伟无法提供。银行则将房屋拍卖。银行拍卖得到200多万港元后，赵伟仍欠银行200万港元。当时的香港，甚至常有负资产者跳楼、烧炭等新闻见诸报端。
次贷危机时的美国，也出现了大量负资产案例。房价低于贷款余额了，购房者需要担心什么？
但不同的是，美国实行“非追索权住房抵押贷款”，即业主在放弃住房、承担个人失信后，便不用继续向银行还贷。因此美国房价大跌导致的贷款损失更多是由金融机构承担。
而在日本、香港等地，如果购房人放弃房产，除非购房人作为自然人完全破产，那么对于拍卖房产后仍不足清偿的部分，金融机构仍然可以继续追索。
中国内地的住房抵押贷款同样可以追索。此外，由于内地并未普及个人破产制度，未还清的贷款有可能会伴随自然人终身。
2022年，国内某些城市房价大跌，有些房产成为了负资产。这些负资产的持有者需要担心什么？银行这时会怎么做？
银行的权利
如果房屋的市场价已经低于贷款，这时银行的利益受到了实质性影响。银行会要求购房者补足抵押物。方式一般有四种：一是增加保证人，二是在银行定存一定数量的货币，三是提前还款，四是提供其他房产做有限的抵押。
银行是否有权要求借款人补足抵押物价值？律师黄超宇告诉《财经十一人》，这一问题需要从两个层面考虑：
第一个层面，法律上的明确规定。关于抵押物价值减少，民法典第408条有明确规定：
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。
但此条款对抵押物价值下降的原因有所限制：价值减少得是抵押人自身行为造成的结果。因此，综合来看，目前内地的法律体系中，对于由外界因素造成的抵押物价值减少，抵押权人是否有权要求补足，并无明确规定。
第二个层面，合同双方的约定。在缺乏明确法律规定的情况下，合同约定的内容则成为主要依据。
笔者收集了一些个人购房贷款合同，发现几乎所有银行在合同中都规定了抵押人的相关义务。列举几例：
1、来自南京购房者的《浦发银行-职工个人公积金/组合性住房贷款合同》：
根据这些合同中规定的条款，当抵押物出现价值减少时，借款人，同时也是房屋的抵押人，应当补足相应的担保。
据黄超宇介绍，如果借款人认为这些条款是银行重复使用的格式文本，没有用显著提醒或解释的方式来引起合同签订者注意，可以向司法机关主张其无效。但在司法机关认定无效之前，这些条款在形式上推定有效，受到法律保护。
律师刘馨远表示，即便房屋价值下跌至略低于贷款余额，只要借款人能够继续正常还贷，银行一般也不会立马要求补足。一方面，对于银行而言，业主正常还贷才是最根本的诉求。另一方面，银行要求补足抵押物，可能会激化矛盾，导致业主停贷，而如果走到拍卖的程序，银行也需要承担一定的执行成本。
另有一位律师告诉《财经十一人》，由于环京房价下跌，某银行客户曾向他咨询抵押物价值贬损该如何处理。
该客户指出，根据合同条款，银行有权要求抵押人补足。“我们给的建议还是以协商为主，避免走到诉讼阶段。
（采取诉讼手段）
不符合现在保交楼、稳民生大局的政策。法院的判决可能会产生示范效应，不利于社会稳定。”该律师表示。
上述接受采访的律师均认为，出于维护社会稳定，保障人民正常生活的需要，银行不太可能大面积要求普通购房者补足抵押物。
但也有律师提醒，如果银行确实提出这一诉求，而借款人拒不履行，那么根据合同条款，银行可能有权利要求一次性还款，或者对抵押物进行拍卖。房价低于贷款余额了，购房者需要担心什么？
